不動産売却で注意したい心理的瑕疵とは？売却への影響や告知義務を解説

不動産売却をする際は、その物件が心理的瑕疵物件に該当するかどうかもチェックしなければならない重要なポイントです。
どのような物件が心理的瑕疵物件に該当し、売却にはどのような影響があるのか確認しておきましょう。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵物件の特徴や価格への影響、告知義務について解説します。
宜野湾市・中城村・北中城村周辺で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは

不動産売却における心理的瑕疵とはどのようなものを指すのか、具体的な例をあげながらご紹介します。

心理的瑕疵とは

瑕疵という言葉はあまり聞き慣れない言葉だと思いますが、読み方は「かし」で、意味は不具合や欠点などのこと指します。
不動産物件における瑕疵には、主に物理的瑕疵と今回ご紹介する心理的瑕疵があります。
たとえば、不動産物件における物理的瑕疵は、雨漏りや設備の故障、シロアリ被害など物件の欠点のことです。
心理的瑕疵とは、人が心理的に嫌悪感を抱き、住みづらいと感じるような欠点がある状態のことをいいます。
不動産取引では、瑕疵について買主に告知することが法律で義務付けられています。
瑕疵を隠して売却すると、契約の解除や損害賠償を求められる可能性もあり注意が必要です。
次に、心理的瑕疵物件に該当する具体的例をご説明します。

事故物件

物件内で自殺、他殺などにより人が亡くなっている場合は、事故物件に該当します。
自然死の場合は、自宅で亡くなられていても事故物件にはなりません。

近隣で事故や事件により人が亡くなっている

同じマンション内や隣近所で事故や事件が起こっている場合も、心理的瑕疵として認められる場合があります。
自宅内で起きた事故や事件でなくても、人によっては心理的に嫌悪感を抱く可能性があるため注意が必要です。

周辺に嫌悪施設がある

周辺に人が不快感や不安を抱くような施設がある場合も、心理的瑕疵として告知する義務があります。
具体的には、墓地や火葬場、反社会的勢力の事務所が近くにある、騒音や異臭がある周辺環境などがあげられます。
また、インターネットなどで、家に対する良くない口コミが広がっている場合も心理的瑕疵に該当する可能性があるため注意が必要です。
不快に思うかどうかは人によって異なりますが、トラブルを避けるためにも不快に感じさせる要因は、事前に告知しなければなりません。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは

心理的瑕疵がある不動産を売却する際は、通常の不動産売却とは異なる売却への影響が生じます。
ここでは、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響について解説します。

価格への影響

心理的瑕疵のある不動産売却の価格は、市場価格よりも安くなることが一般的です。
価格への影響は、事件や事故の内容によっても次のように値下げの割合が異なります。

• 特殊清掃が必要な孤独死：2割程度の値下げ
• 自殺：3割程度の値下げ
• 他殺：5割程度の値下げ

ただし、これらの価格への影響は、立地や物件の価値によっても異なります。
駅から近い買い物に便利など人気の立地にある不動産ならば、価格への影響も大きくないかもしれません。
それとは逆に、立地や物件の状態によっては、なかなか売却できず想定以上に値下げを求められる可能性もあります。

心理的瑕疵の影響を減らすための方法とは

心理的瑕疵物件をスムーズに売却するためには、心理的瑕疵の影響を減らすための売却方法を検討してみましょう。
リフォームや解体してから売却する
心理的瑕疵物件は、少しでも事故や事件のマイナスなイメージを払拭することが大切です。
事故や事件があった家はリフォームや解体してから売却すれば、心理的瑕疵の影響を下げる効果があります。
更地にした後は、一定期間駐車場やコインパーキングとして貸し出してから売却する方法もおすすめです。
事故や事件から期間を空けて売却するため、心理的瑕疵の影響を減らす効果が期待できます。

不動産会社との媒介契約の結び方

不動産を売却する際は、買主を探してもらうサポートを依頼するため不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
心理的瑕疵物件のような売却が難しいとされる不動産では、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結することがおすすめです。
これらの2つの媒介契約は、不動産情報ネットワークシステムであるレインズへの登録や、売主への定期的な販売状況報告が義務付けされています。
レインズに登録することで、他の不動産会社にも物件情報が共有され、売却をスムーズに進めることができます。
また、定期的な販売状況報告がされるため、売却方法や改善点についても相談しながら売却活動を進めることができるでしょう。

心理的瑕疵の不動産売却で必要な告知義務とは

瑕疵のある不動産売却には告知義務があることをご説明しましたが、ここでは、人の死に対する告知義務の範囲や期間について解説します。

ガイドラインによる告知義務の範囲

2021年に国土交通省は、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しました。
ガイドラインでは、売買取引での人の死に対する告知義務について、次のような基準を設けています。

告知義務が不要なケース

ガイドラインでは、自然死や不慮の事故による死亡に関しては、告知義務を不要としています。
たとえば、自然死には老衰や病死、不慮の事故には階段からの転落事故、入浴中の転倒事故などが例としてあげられます。
ただし、自然死でも亡くなられたまま放置され、ニオイや害虫が発生し特殊清掃をおこなった場合は。買主への告知が必要です。

告知義務が必要なケース

ガイドラインで告知義務が必要とされているのは、次のとおりです。

• 他殺
• 自殺
• 不慮の事故ではない事故死
• 原因が不明な死亡
• 特殊清掃がおこなわれた自然死や不慮の事故死

たとえば、火災によって死者が出た場合など、不慮の事故とはいえない事故では告知義務が発生します。

告知義務はいつまで必要？

告知義務の期間についてガイドラインでは、賃貸借契約の場合は3年間と期限を設けています。
けれども、売買契約においては、賃貸借契約と違って明確な告知期間を設けてはいません。
売買契約の方が支払う金額も多く、賃貸借契約よりも買主の経済的なダメージが大きいと判断されるためです。
人によっては心理的瑕疵物件が安くてお得だと感じる方もいれば、何年経過していても気になるという方もいらっしゃいます。
そのため、大分時間が経っているから大丈夫だろうと告知せずに売却すれば、後から契約の破棄や損害賠償請求を求められる可能性もあります。
トラブルを避けるためにも、告知するかどうかは勝手に判断せずに、不安な点があればすべて不動産会社に伝えておきましょう。

まとめ

心理的瑕疵物件とは、事件などで人が亡くなっている、周辺に嫌悪施設があるなど、人が住むのに不快感を抱く物件のことをいいます。
心理的瑕疵物件は、相場よりも価格が安くなる傾向があるため、売却方法について検討することがおすすめです。
何を不快に感じるかは人によって異なるため、心理的瑕疵に該当するかわからずお悩みの際は、お気軽に弊社までご相談ください。
私たち「SHIMOJI総合コンサルタント」では、宜野湾市・中城村・北中城村を中心に不動産取引のサポートをおこなっております。
不動産売却についてお困りの方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。