不動産売却前に知っておきたい！机上査定と訪問査定の違いとは？

不動産売却を成功させるためには、売り出し価格の設定が重要です。
相場よりも高いとなかなか売れず、かといって低すぎては損をしてしまいます。
そこで多くの方が不動産会社に査定を依頼するかと思いますが、査定にも種類があるためご自身の状況に合わせてどれを選ぶか判断しなければなりません。
この記事では、不動産の相場を調べる方法と、不動産査定の種類について解説します。
宜野湾市や中城村、北中城村にお住まいで、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前に自分で査定をして相場を知る方法

不動産会社に査定を依頼すれば物件の適正価格がわかりますが、その前にご自身で相場を調べておくことをおすすめします。
おおよその売り出し価格を把握できていれば、早めに資金計画が立てられるうえに、不動産会社が提示する査定額が適正かどうか判断できるためです。
ここでは、ご自身で査定をして相場価格を算出する方法を2つご紹介します。

類似物件の価格を参考にする

はじめにご紹介するのは、類似物件の価格をもとに平均相場を算出する方法です。
売却したい不動産と類似する物件の情報を3つ以上集めて、それぞれの売り出し価格をもとに平均相場を割り出します。
類似物件の情報を探す際は、以下のようなサイトを活用すると良いでしょう。

• 不動産ポータルサイト
• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム

現在売り出し中の物件から相場を調べたい場合は、不動産情報ポータルサイトがおすすめです。
間取りや面積、駅までの距離など細かい条件を指定して絞り込めるため、類似物件をスムーズに見つけることができます。
売り出し価格ではなく実際に取引された価格を参考にしたいという場合は、レインズ・マーケット・インフォメーションや土地総合情報システムを利用すると良いでしょう。
レインズ・マーケット・インフォメーションには一戸建てやマンションの成約価格、土地総合情報システムには宅地や農地などの成約価格が掲載されています。

公的価格を参考にする

続いてご紹介するのは、公的価格を参考にしておおよその売却価格を調べる方法です。
参考とする公的価格には3つの種類があり、以下の計算式を使えばおおよその取引価格を算出できます。

• 公示地価：公示価格×土地の面積×1.1
• 路線価：路線価×土地の面積÷0.8×1.1
• 固定資産税評価額：固定資産税評価額÷0.7×1.1

公示地価と路線価は国税庁のホームページで確認できます。
固定資産税評価額については、毎年4〜5月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されているため確認してみてください。
このように、おおよその相場価格はご自身でも調べることはできますが、必ずしも査定額と同じになるとは限りません。
正確な査定額を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

不動産売却における机上査定とは？

おおよその相場価格を把握できたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
まずは机上査定とはなにか、査定額の算出根拠やメリットを解説します。

机上査定とは？

机上査定とは、実際に物件を確認せずにデータだけでおおよその売却価格を提示する査定方法です。
簡易査定とも呼ばれています。
机上査定では、以下のような情報をもとに売却価格を算出します。

• 公的価格
• 不動産市場の動向
• 類似物件の成約価格
• 近隣物件の売り出し価格

一戸建てや土地は個別性が高く、机上査定では正確な売却価格が算出できない可能性があります。
一方、マンションであれば取引事例が豊富なため、ある程度制度の高い査定が期待できるでしょう。

机上査定のメリットとデメリット

机上査定のメリットは、気軽に査定を依頼できることです。
スマートフォンやインターネットで必要情報を入力すれば、最短即日〜3日ほどで査定の結果が届きます。
手間をかけずに自分の好きなタイミングで査定を依頼できるのは、忙しい方にとって大きなメリットといえるでしょう。
一方で査定の精度が低いというデメリットもあります。
机上査定は、実際の物件を確認せずに査定をおこなうので、訪問することで得られる情報が価格に反映されません。
そのため、机上査定の結果と実際の売り出し価格が大きく異なる可能性があります。
このような特徴から、机上査定は手間をかけずにざっくりとした査定額を知りたい方におすすめです。
また相続した不動産が遠方にあり、現地での立ち会いが難しい場合にも机上査定を検討すると良いでしょう。

不動産売却における訪問査定とは？

続いて、訪問査定とはなにか、査定額の算出根拠やメリットを解説します。

訪問査定とは？

訪問査定とは、実際に物件を確認したうえで売却価格を算出する査定方法です。
机上査定で利用するデータにくわえて、現地確認で得られる情報も査定額の根拠となるため、より正確な売却価格を提示することができます。
たとえば訪問査定時には、以下のような箇所をチェックします。

• 敷地形状：土地の形、傾き、大きさなど
• 道路幅員：前面道路の幅員、接道の長さなど
• 周辺環境：周辺の建物、越境の有無、駅までの距離など
• ライフライン：ガス、上下水道、浄化槽の状況
• 建物の状態：劣化状況、日当たり、建物の傾きなど

このように訪問査定では、不動産そのものの状態だけでなく周辺環境なども加味したうえで査定額を算出します。
机上査定よりも精度の高い査定がおこなえるため、正確な売り出し価格が知りたいという場合におすすめです。

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定のメリットは、なんといっても精度の高い査定結果を得られることです。
たとえば現地確認をしてみて、思ったよりも家の状態が良ければ、机上査定で算出した価格より高くなるケースもあるでしょう。
このように訪問査定は、現地確認によって得られる情報も価格に反映されるため、より正確な査定額を知ることができます。
また、不動産会社の担当者と直接会ってやり取りをおこなうので、信頼できる会社かどうか判断する良い機会にもなります。
机上査定に比べると手間や時間はかかってしまいますが、売却を本格的に進めたい方は訪問査定を検討しましょう。

訪問査定当日までにやっておくと良いこと

現地確認では、不動産会社の担当者が建物のチェックや売主へのヒアリングをおこないます。
設備の故障や建物の不具合は査定額に影響する可能性があるため、できる限り修繕や補修は済ませておきましょう。
また訪問査定では、公図や登記簿謄本などといった書類の提出も必要です。
そのほか、建物の図面や物件購入時の売買契約書などがあると、より精度の高い査定が期待できます。
必要書類は不動産会社によって異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

まとめ

今回ご紹介したように、類似物件の価格や公的価格を参考にすれば、ご自身でおおよその相場価格を調べることができます。
ただし、必ずしも相場価格が売り出し価格と同じになるわけではないため、正確な査定額を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼する必要があります。
私たち「SHIMOJI総合コンサルタント」は、宜野湾市や中城村、北中城村を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
不動産の査定をご検討中の方や、不動産売却についてお悩みのある方は弊社までお気軽にご相談ください。