特定空家とは？認定基準と指定された際のリスクをご紹介

空き家を適切に管理していないと「特定空家」と認定されてしまうことを、ご存じでしょうか。
特定空家に認定されると、行政指導だけでなく税金の負担が大きくなったり、強制解体をされたりする可能性があります。
そこで、空き家を所有している方に向けて、特定空家とは何か、また認定基準や指定された際のリスクについてご紹介していきます。
宜野湾市、中城村、北中城村で空き家を所有している方、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

特定空家とは？通常の空き家との違い

ここでは、特定空家とは何か、また通常の空き家との違いについて解説します。

特定空家とは

相続などで空き家を所有することになったなど、何らかの理由で空き家のまま放置されているケースが増えてきています。
しかし、たとえ空き家でも、所有者は管理する義務があります。
そのため、空き家が適切な管理・維持がされていない場合に「特定空家」と認定されてしまうことがあるため、注意が必要です。
2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行され、空き家に対する管理がより厳しくなりました。
主な目的は、倒壊の恐れがある空き家を減らして、適切な管理や活用を促すためです。
この法律によって、国土交通省が認定した建物が「特定空家」として扱われています。
特定空家に認定されてしまうと、さまざまなデメリットが生じます。
たとえば、土地に課される固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、固定資産税の負担が大きくなります。

特定空家と通常の空き家との違いとは

法律上「特定空家」と「通常の空き家」は明確に区別されています。
両者の違いは「罰則の有無」です。
特定空家と通常の空き家との違いは、罰則があるかないかです。
通常の空き家は、周辺環境に悪影響を及ぼさないように適切に管理・維持することが求められており、家を放置しても罰則は課せられません。
一方で、特定空家に認定された空き家は、自治体からの指導・勧告などにより改善が求められ、それに応じない場合は過料を受けたり行政処分が下されたりします。
特定空家は周辺環境の保全を図るため、建物の解体や修繕などを実際におこなう必要があります。
これが通常の空き家と特定空家が大きく異なる点です。
ただし、通常の空き家だからといって放置し続けると、特定空家として認定されてしまうことがあるため、日頃からの管理を忘れないようにしましょう。

特定空家の認定基準とは

特定空家に認定されないためにも、知っておきたい認定基準についてご紹介します。
特定空家となる認定基準は4つあります。

• 倒壊の恐れなど危険がある状態
• 衛生上有害と判断された状態
• 周辺の景観を著しく損なっている状態
• 周辺環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらの認定基準について、それぞれ解説します。

①倒壊の恐れなど危険がある状態

認定基準の1つ目は、建物が倒壊・損壊する恐れがあるなど危険な状態であることです。
建物自体が明らかに傾いていたり、基礎の亀裂やひび割れを生じていたり、柱や梁などが腐敗・破損していたりするケースです。
このような状態は、通行人や周辺住民へ危害を及ぼす恐れが高いため、空き家を修繕しないと特定空家となってしまいます。

②衛生上有害と判断された状態

認定基準の２つ目は、建物から悪臭がしたり、害虫が発生していたり、衛生上に有害な状態である場合です。
外壁のアスベストが飛散していたり、浄化槽の破損により汚物の流失が発生したり、ゴミ箱から悪臭がしていたりするケースです。

③周辺の景観を著しく損なっている状態

認定基準の3つ目は、雑草やゴミなどによって周辺の景観を損ねている場合です。
建物が落書きされたまま放置されていたり、敷地内にゴミが散乱したり、雑草が手入れなく生い茂っていたりする状態の場合です。
このケースの場合は、近隣住民からの苦情も多く、損害賠償請求が発生する可能性もあるため、注意が必要です。
リスクが高いため、早急に管理することが求められます。

④周辺環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

認定基準の4つ目は、周辺環境の保全を図るために、空き家を放置することが不適切と判断された場合です。
立木が道路にはみ出して通行人の邪魔になっていたり、害虫が多数発生し近隣住民へ悪影響を及ぼしているケースです。
また、このような状態は空き巣や放火などのリスクが高く、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性が高いと言えます。
つまり、常に不法侵入が可能な状態で放置されているため、危険が高いと判断されてしまいます。
このケースの場合は、極めて迷惑行為、悪質な放置として捉えられる可能性が高く、特定空家となりやすいため注意しましょう。

特定空家に認定された際のリスクとは

最後に、特定空家に認定されてしまった際のリスクについてご紹介します。

リスク①建物改善を促す行政指導を受ける

特定空家に認定されると、直ちに建物を改善するように、自治体から行政指導を受けることになります。
初めは、助言や指導程度で済みますが、それでも改善しない場合は勧告・命令が下されるため、注意が必要です。
勧告によっても改善されない場合は、住宅用地特例の対象から除外されます。
さらに命令も放置すると50万円以下の過料が科されることになるため、指導や助言を受けた段階で必ず指示に従うようにしましょう。

リスク②固定資産税の負担が大きくなる

前述でもご説明したように、特定空家に認定されると固定資産税の負担が大きくなることがあります。
通常は、住宅用地特例により、固定資産税・都市計画税ともに税負担を軽減することができます。
しかし、控除が適用外となるため、負担する税額は大きくなる可能性があるため注意しましょう。

リスク③行政代執行により建物が強制的に解体される

命令にも従わない場合は、行政代執行により強制解体されるといったリスクがあります。
行政代執行とは、建物の所有者が行政上の義務を遂行しない場合に、行政が所有者に代わって執行することです。
さらに、空き家の解体費用は自治体ではなく、所有者が負担することになります。
場合によっては、解体費用として1,000万円近く請求されることもあるため、行政代執行を受ける前に対処することをおすすめします。
ここまで、空き家が特定空家に認定された際のリスクについてご紹介しましたが、指定された際にできる対策をご紹介します。

対策①空き家を活用する

賃貸物件として活用できるエリアであれば、空き家を転用して運用するのもおすすめです。
とくに一戸建ての場合は、供給がすくないため、入居者が見つかるケースもあります。

対策②売却を検討する

活用する手段がない場合や、管理・維持が難しい場合は、空き家を売却することを検討してみるのも一つの手です。
売却すれば、管理・維持も必要なくなり、ましてや税金負担も抑えることができます。

まとめ

特定空家とはどんな状態の空き家か、また認定基準とリスクについてご紹介しました。
特定空家に認定されれば、さまざまなリスクが多く所有者にとってデメリットしかありません。
また、もし空き家の管理・維持についてお悩みの場合は、売却も検討してみるのもおすすめです。
私たち「SHIMOJI総合コンサルタント」は、宜野湾市、中城村、北中城村を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
空き家の所有にお困りの場合は、ぜひ一度弊社までご相談ください。