不動産売却の税金計算で使う減価償却費とは？計算方法と注意点を解説

減価償却費の計算が理解できずに悩んでいませんか。
減価償却費は不動産売却の税金計算で必要になる知識です。
そこで今回は宜野湾市、中城村、北中城村で不動産売却をサポートするSHIMOJI総合コンサルタントが、不動産売却の税金計算で使う減価償却費とは何か、計算方法や注意点についても解説します。

不動産売却の税金計算に使用される「減価償却費」とは

毎年減少していく建物や機械などの価値を、法律で定めた耐用年数をもとに費用として計上する会計手続きを「減価償却」といいます。
減価償却費とは、減価償却によって算出された、経年によって減少した価値を金額として表したものです。
不動産の売却では、譲渡所得税の税金計算の際に、取得費の算出で減価償却費が必要になります。
減価償却は一般的に事業用資産に用いられる会計手続きですが、例外として個人の自宅も減価償却の対象となっています。
ただし、土地は時間が経過しても価値が減少しないと考えられているため、減価償却の対象にはなりません。
減価償却をおこなうのは建物部分のみということになります。

不動産売却における「譲渡所得税」とは

譲渡所得税とは、不動産売却で譲渡所得（売却益）が出た場合に課税される税金の総称で、所得税と住民税を合わせたものです。
譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）に譲渡所得税の税率を乗じることで税額が決まり、売却する不動産の所有期間によって税率が大きく異なることが特徴です。
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得の税率が適用され、所得税15%＋住民税5%の合計20%となります。
一方、所有期間が5年以下の短期譲渡所得に該当すると、所得税30%＋住民税9%の合計39%が税率となるのです。
ただし、2037年までは、それぞれの税率に2.1％の復興特別所得税を乗じて計算します。
長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が2倍近くも変わるため、譲渡所得税の節税のためには、不動産売却のタイミングが重要です。
また、相続した不動産を売却する場合では、被相続人（故人）の所有期間にも注意しましょう。
相続した不動産の所有期間は、相続で取得した日ではなく、被相続人が取得した日を起点として計算します。

譲渡所得税を求めるために使用する計算式

譲渡所得税は、下記の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
この譲渡所得を計算する際に、減価償却費が必要になるのです。
譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝不動産売却価格－取得費－譲渡費用
譲渡費用とは、不動産売却時にかかった諸費用や税金のことです。
取得費とは、不動産の購入代金と購入にかかった諸費用などを合計した金額から、建物部分の減価償却費を差し引いた金額を指します。
取得費＝（不動産の購入金額＋諸費用）－建物部分の減価償却費

不動産売却における減価償却費の計算方法とは

所有している不動産が、購入したときよりも高く売れた場合、売却益は課税対象となるため確定申告をしなければなりません。
その際に必要となってくるのが課税対象となる譲渡所得ですが、譲渡所得を求めるためには不動産の取得時にかかった費用と建物の減価償却費、売却時にかかった費用です。
ここでは、減価償却費の計算方法と種類について説明します。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には定額法と定率法があり、不動産売却における減価償却費の計算では定額法を用います。
定額法とは、法定耐用年数に基づいて、毎年決められた額を減価償却する計算方法です。
定額法の計算式は、居住用不動産と事業用不動産で異なります。
一方、定率法とは不動産取得費に毎年一定の償却率を乗じて減価償却費を算出し、翌年以降は減価償却費の累計額を差し引いた残高に償却率を乗じて減価償却費を計算する方法です。
そのため、初期は定額法の減価償却費よりも高額ですが、時間の経過とともに減価償却費の金額が小さくなります。

自宅の売却で用いる定額法の減価償却費の計算式

自宅の不動産売却で用いる定額法の計算式は、旧定額法と呼ばれる法改正前の計算式を使用します。
減価償却費＝取得時の費用×0.9×償却率×経過年数
経過年数は不動産を購入してから売却するまでの所有期間のことで、築年数ではないため注意が必要です。
償却率は「1÷法定耐用年数」で計算できます。
法定耐用年数は建物の構造ごとに異なり、居住用の木造住宅の場合、耐用年数は33年で償却率は0.031です。
木造住宅の耐用年数は22年が有名ですが、22年は事業用木造物件の耐用年数であり、居住用物件の耐用年数は事業用の耐用年数を1.5倍したものが使用されます。
売却を考えている不動産の情報をもとに、上記の計算方法を参考にして算出してみてください。
より詳しい金額を知りたい方や、不動産売却でお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

不動産売却の税金計算で減価償却費以外の注意点

不動産売却による譲渡所得税の税金計算では、減価償却費以外にも注意点があります。
その1つが、売却する不動産購入時の価格が分からないことです。
これは、何世代にも渡って住み続けた古民家や、相続した古い実家などの売却でよく起こります。
時間の経過により購入時の書類が散逸したり建設会社がなくなったりして、購入時の価格が分からなくなってしまうのです。
このようなケースでは、不動産の売却価格の5％相当額を取得費とする「概算取得費」を用いて計算します。
3,000万円で不動産を売却した場合、「3,000万円×5％＝150万円」を取得費とするということです。
しかし、この概算取得費の利用には注意が必要です。
譲渡所得（売却益）の計算式は「不動産売却価格－取得費－譲渡費用」です。
概算取得費は、本来の取得費より小さな金額が算出されます。
そのため、取得費に概算取得費を使うと譲渡所得税が実際よりも高額になるのです。
古い家を売却する場合、減価償却により建物部分の価値が残っていなかったとしても、土地の価値は残っています。
購入金額がわかる書類が残っているのであれば、土地価格を全額取得費に計上できるため、概算取得費を用いるより譲渡所得（売却益）の圧縮が可能です。
そのため、できる限り購入金額のわかる書類を探し、購入金額を取得費として計上することをおすすめします。

譲渡損失が出た場合の確定申告について

譲渡所得税は、不動産の売却で譲渡所得（売却益）が発生した場合に課税される税金です。
そのため、譲渡損失が発生した場合は譲渡所得税は課税されず、確定申告は必要ありません。
ただし、確定申告をおこなうと給与などの収入と損益通算され、所得税の節税につながることがあります。
節税のためにも、譲渡所得がマイナスやゼロの場合でも確定申告をおこなうと良いでしょう。

まとめ

今回は、不動産売却の税金計算で使う減価償却費とは何か、計算方法や注意点について解説しました。
不動産売却で譲渡所得税の計算が敬遠されがちなのは、譲渡所得税そのものの計算式だけでなく、減価償却費の計算も複雑であるからです。
しかし、減価償却費を理解しないことには、譲渡所得税を正しく計算することはできません。
複雑な点は専門家のアドバイスを受けながら、しっかりと確定申告をおこないましょう。
SHIMOJI総合コンサルタントは、宜野湾市、中城村、北中城村の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。