住宅ローンが返済不可になったらどうする？競売になる前の対処法をご紹介！

長期間続く住宅ローンの返済の中では、さまざまな理由により、住宅ローンの返済が困難になる方もいらっしゃるでしょう。
住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売にかかるリスクがあるため、早めに対処することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や競売の流れ、任意売却のメリットをご紹介します。
宜野湾市・中城村・北中城村周辺で住宅ローンの返済でお困りの方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法とは

住宅ローンが返済が困難に感じるようなら、対処法を知って早めに行動することが大切です。
住宅ローンが返済不可の場合の対処法をご紹介します。

銀行に相談する

住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、最初の対処法として借り入れ先である銀行に相談をしましょう。
銀行に相談することで、一時的に返済期間を延長したり、月々の返済額を減らしたりといった対処をしてくれる場合があります。
ただし、返済条件を変更してもらうためには、病気やリストラで収入減になったなど、銀行を説得できる事情が必要です。
返済の猶予期間中に、無駄な出費はないか家計を見直し、返済計画の立て直しをおこないましょう。

団体信用生命保険が適用されるか確認する

住宅ローンで不動産を購入した際は、団体信用生命保険に加入する方が多いと思います。
団体信用生命保険は、契約者が亡くなったときに住宅ローンの残高がゼロになる保険として知られていますが、高度障害を負ったときも保険が適用されるケースもあります。
また、加入時に三大疾病保障特約付きや八大疾病保障特約付きなどの特約をつけることで、特定の病気やけがにも保険が適用されます。
病気やけが原因で、住宅ローンが返済不可になった場合は、団体信用生命保険が適用されるかどうかを確認することも対処法として知っておきましょう。

借り換えをする

住宅ローンが返済不可になった際は、今よりも金利が低い銀行に借り換えるのも対処法の1つです。
今借りている金利よりも低い金利の銀行に借り換えれば、月々の返済額が減り経済的な負担も減少するでしょう。
ただし、借り換えをおこなう場合は、銀行の審査に通過したうえで、手数料などの費用を用意する必要があります。
金融機関によっても異なりますが、借り換え時には40万円〜50万年程度の費用がかかることが一般的です。

売却する

住宅ローンの返済が困難に感じたら、早めに売却することも対処法の1つです。
住宅ローンが返済不可となったら、個人信用情報に自己情報として記録されるため、しばらくは新規の住宅ローンが組めなくなってしまいます。
そうなれば、賃貸物件に住むなど選択肢も限られてくるため、滞納前の早めのタイミングで売却を検討すると良いでしょう。

住宅ローンが返済不可になってから競売までの流れ

住宅ローンが返済不可になり対処せずに放置していれば、最終的には競売にかけられ強制退去を迫られます。
住宅ローンの滞納から競売にかけられるまでの流れを確認しておきましょう。

督促状・催告書が届く

住宅ローンを滞納してもすぐに競売にかけられる訳ではありません。
最初は、支払いを促す督促状が借り入れ先の銀行から届きます。
督促状を無視して滞納を続けると、3か月程度で督促状より強い文言による催告書が届くことになります。
個人信用情報に事故情報として記録され、新規のローンが組めない、クレジットカードが新たに作れないといった状態となるのが、3か月程度滞納が続いたあたりです。

住宅ローンの一括返済を求められる

滞納期間が6か月程度経過すると、分割で返済することが認められる「期限の利益」を喪失し、一括払いによる返済が求められます。
けれども、ほとんどの方が一括返済できないため、金融機関は保証会社に代位弁済を依頼します。
代位弁済により債権者が銀行から保証会社へと移行されるため、今後は保証会社へ返済をしなければなりません。

競売にかけられる

その後、保証会社に返済できない場合は、自宅が差し押さえられ競売にかけられることになります。
競売にかけられた場合の売却価格は、相場の50%〜70%程度で取引されるのが一般的です。
競売で落札された後に住宅ローン残債がある場合は、競売後に返済しなければなりません。
競売により自宅が落札されると、落札者への所有権移転登記がおこなわれ、居住者は強制的に退去を迫られます。

住宅ローンが返済不可の際に検討したい任意売却

住宅ローンの滞納をしていない状態なら通常の不動産売却がおすすめですが、すでに滞納している場合は、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。
住宅ローンが返済不可となった際に知っておきたい任意売却の特徴やメリットをご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、すでに住宅ローンの滞納が続いている場合に、金融機関の同意を得て不動産売却をすることです。
また、通常は住宅ローンを完済しなければ不動産売却ができませんが、任意売却なら完済できないオーバーローン状態でも売却できます。
住宅ローンを滞納したままではいずれ競売にかけられますが、任意売却は金融機関にとって回収できる金額が多いため、同意を得られる可能性があるのです。
競売では落札後に残債の一括返済が求められ、それが難しい場合は自己破産を余儀なくされてしまいます。
任意売却では、売却後の残債も無理のない範囲で分割返済することが可能です。

相場に近い価格で売却できる

強制的に売却される競売とは違い、通常の不動産売却と変わらない任意売却では、市場相場に近い価格で売却できるメリットがあります。
通常の不動産売却同様に、売却価格や引っ越し日などの希望も売主の意思が反映されやすくなります。
売却金額が高ければ売却後の残債返済に充てることもできるため、売却後の負担が競売に比べて少ないこともメリットです。

任意売却であることが周囲に知られずに済む

競売による売却では、新聞やインターネットで情報が公開されるため、周囲に競売にかけられることが知られる可能性があります。
任意売却の売却活動は、通常の売却方法と変わらないため、周囲に任意売却であることが知られる心配がありません。
周囲に売却理由を詮索される心配もなく、プライバシーを確保できこともメリットです。

売却費用の負担が少ない

不動産売却では、仲介手数料や抵当権抹消費用などさまざまな売却費用がかかりますが、任意売却では売却費用からこれらの費用を賄うことができます。
金融機関によっては引っ越し費用の捻出が許可される場合もあり、売主にとっては売却後にかかる費用を削減できるメリットがあります。
ただし、引っ越し費用を出すことは、金融機関にとって義務ではないため、許可を得るための交渉が必要です。
また、売却価格から売却費用を引くことで、返済に充てるための費用が減ることにも注意しましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可となり滞納が続くと、最終的には競売にかけられ強制退去となります。
返済が困難な場合は、銀行に相談するなどの対処法を知って早めに行動することが大切です。
住宅ローンの滞納が続き返済不可の状態ならば、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。
SHIMOJI総合コンサルタントでは、宜野湾市・中城村・北中城村を中心に、任意売却を含めた不動産売却のお手伝いをしております。
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