リースバックの審査は融資より厳しくないって本当？基準や必要書類を解説

住み慣れた家から退去することなく、まとまった資金を手に入れられるのがリースバックの魅力です。
リースバックの審査に不安を抱く方は少なくありませんが、一般的な融資の審査にはとおらない方でも、リースバックなら利用できる可能性があります。
この記事では、リースバックと融資の審査の違いや、審査の基準、必要書類についてご紹介します。
沖縄県宜野湾市や中城村、北中城村でリースバックをご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

リースバックの審査は融資の審査と違う？

リースバックとは、今住んでいる家を売却し、売却代金を受け取った後は賃貸物件として同じ家に住み続ける仕組みのことです。
リースバックを取り扱う不動産会社などに依頼し、利用が可能であると判断されれば、まとまった資金を手に入れながら同じ家に住み続けられます。
この不動産会社による判断が、リースバックを利用できるかどうかの審査にあたります。
ここでは、リースバックの審査と融資の審査の違いについて解説します。

融資の審査は厳しい

銀行などからお金を借りる融資では、個人の信用力が厳しく審査されます。
貸したお金を本当に返せる力があるのかを、さまざまなデータからチェックされるのです。
具体的には、借りる方の収入、勤務先、勤続年数、健康状態、年齢などが審査項目に該当します。
過去に支払いを滞納したことがある場合はその情報が信用情報機関に登録され、いわゆる「ブラックリストに載る」という状態になっています。
たとえ安定した収入があっても、信用情報機関に滞納の履歴があると、融資を受けるのが難しいケースもあります。

リースバックの審査は融資よりやさしい

リースバックではお金を借りるわけではないため、返済が求められる融資とは根本的に仕組みが異なります。
リースバックでは、不動産の売却と賃貸を組み合わせたサービスです。
そのため、契約する個人というよりも、おもに不動産そのものがチェックされます。
収入や年齢などで融資の審査にはとおりにくい方でも、リースバックであれば利用できる可能性があります。
売却する不動産の価値が高ければ、その分大きなお金が入ることになるため、より審査にとおりやすくなるでしょう。

リースバックの審査基準

融資とは異なり、リースバックでは個人の信用情報よりも不動産の価値が重視される傾向にあります。
ここでは、大きく分けて3つに分類されるリースバックの審査基準について解説します。

リースバックの審査基準1：不動産の流動性

リースバックの審査基準として、まず不動産の流動性があげられます。
リースバックを取り扱う不動産会社は、買い取った不動産を売主に賃貸物件として貸し出したあとに、本人が買戻しを希望しなかった場合は第三者に再販することが一般的です。
そのため、リースバックの対象となる不動産は流動性があり、売却しやすい必要があります。
たとえば、今住んでいる家が共有名義となっている場合は、共有名義人全員が売却に合意している必要があります。
売却に反対している名義人がいる場合や連絡が取れない名義人がいる場合は、売却できないためリースバックは利用できません。
また、売却できる状況にあっても、その不動産自体に問題がある場合は、リースバックの審査にとおらないことがあります。
違法建築物や不動産に重大な欠陥がある場合は転売が難しいという理由から、リースバックが断られるケースもあるでしょう。
ほかにも、建て替えや売買に制限がある不動産は流動性が低いとみなされ、リースバックが利用できないことがあります。
ただし、このような不動産でも絶対にリースバックが利用できないわけではありません。
さまざまな条件によっては利用できる可能性があるため、まずはリースバックを取り扱う不動産会社に相談してみましょう。

リースバックの審査基準2：住宅ローン残債

住宅ローンの残債が売却価格より多く残っている「オーバーローン」の不動産は、売却代金を使っても住宅ローンの完済が難しいため、通常の不動産売却はできません。
そのため、住宅ローンの残債によってはリースバックの審査にもとおりにくいでしょう。
ただし、住宅ローンを完済できない状況でも任意売却という特別な方法を用いることで、リースバックが認められるケースもあります。
まずは不動産会社に依頼して査定金額を出してもらい、住宅ローンの残債と比べてみましょう。

リースバックの審査基準3：家賃の支払い能力

リースバックでは不動産を売却したあと、賃貸物件として今の家に家賃を支払いながら住むことになります。
不動産を購入した会社がそのまま大家さんになるイメージです。
通常の賃貸物件に入居する際に家賃の支払い能力があるかどうかを審査されるのと同様に、リースバックでも家賃を滞納せずに支払っていけるかどうかの審査がおこなわれます。
この審査は、家賃保証会社がおこなうことが一般的です。
家賃保証会社は、賃貸物件の入居者が家賃を支払えなくなったときに、代わりに家賃を支払ってくれる会社です。
支払い能力が不十分であるとみなされた場合は審査にとおらないこともありますが、一般的に家賃保証会社の審査は銀行の融資の審査ほどは厳しくありません。
安定した給与収入がなくても、年金やリースバック物件の売却代金などで家賃が支払えると判断されることも多いです。

リースバックの審査での必要書類

リースバックの審査を受けるにあたって、いくつか用意しなければいけない書類があります。
ここでは、審査を受ける際の必要書類をご説明します。

必ず必要となる書類

どのような状況でも、必ず求められる書類は以下のとおりです。

• 登記済証または登記識別情報通知
• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 固定資産の評価証明書
• 固定資産の納税通知書
• 住民票
• 所得を証明する書類

登記済証や登記識別情報通知は、いわゆる不動産の権利証といわれるものです。
これによってその不動産が本当に自分のものであることを証明できます。
固定資産の納税通知書は、課税明細や公課証明書などでも問題ありません。
固定資産の評価証明書や公課証明書は役所で取得できるため、必要なものはまとめて取得しておきましょう。
また、所得を証明する書類には給与明細や源泉徴収票、確定申告書などがあります。
必要に応じて求められた期間分の給与を証明できる書類を用意しましょう。

場合によっては必要となる書類

必ず提出が求められるわけではありませんが、場合によっては必要となる書類は以下のとおりです。

• 不動産の間取り図
• 住宅ローンの残高証明書
• （私道に面している場合）隣地の掘削承諾書
• 不動産購入時の重要事項証明書
• 建築時の建築確認書
• （マンションの場合）管理規約

このほかにも、リースバックを依頼する会社や自宅の状況によって、追加の必要書類が求められることがあります。
まずは不動産会社に相談し、どのような必要書類を準備すれば良いかを聞いてみましょう。

まとめ

リースバックと融資の審査の違いや審査基準、必要書類について解説しました。
リースバックはお金を借りるわけではないため、融資よりもやさしい審査基準となりやすいのが特徴です。
沖縄県宜野湾市や中城村、北中城村の不動産に関してお悩みの方は、わたくしども「SHIMOJI総合コンサルタント」にお任せください。
リースバックに関するご質問や不動産の査定のご依頼は、ホームページからも承っております。