不動産売却でかかる税金の種類や計算方法は？控除を利用すれば節税可能

不動産売却をする際には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税という複数の税金がかかります。
課される税金を不動産売却前に把握しておくことで、慌てずに準備でき、節税対策ができる可能性もあります。
この記事では、不動産売却で課される税金の種類や計算方法、利用できる控除について解説します。
沖縄県宜野湾市や中城村、北中城村で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却をするために必要な税金は、おもに印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3種類です。
ここでは、それぞれの税金の種類について解説します。

印紙税

印紙税とは、紙の契約書を作成する際に課される税金です。
不動産売却においては、売買契約書に切手のような見た目の印紙を貼り付けて消印することで納税します。
売買契約書は2通作成し、売主と買主それぞれが保管しておくことが一般的です。
契約書1通ごとに印紙税が課されるため、その場合の印紙税は売主と買主の両方が負担することが多いです。
記載の金額によって以下のように印紙税額が異なります。

• 契約金額500万円超から1,000万円以下：印紙税5,000円
• 契約金額1,000万円超から5,000万円以下：印紙税1万円
• 契約金額5,000万円超から1億円以下：印紙税3万円

登録免許税

登録免許税とは、不動産売却のための不動産の名義変更や抵当権抹消登記をおこなうために必要な税金です。
名義変更のための登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。
住宅ローンを組んで不動産を購入していた場合は、売主は抵当権抹消登記のための登録免許税を負担します。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを契約する際の保険として、不動産を担保とするための権利です。
ローンの返済が滞ったときに、金融機関は抵当権を行使することで不動産を競売にかけ、貸したお金を回収できる仕組みです。
たとえ自分の持ち物でも、抵当権の付いている不動産は勝手に売却することができません。
売却代金によって住宅ローンを完済したあと、抵当権を抹消する手続きをおこないます。
抵当権抹消登記のための登録免許税は、不動産ひとつにつき1,000円です。
登記において土地と建物は別として計算されるため、土地がひとつ、建物がひとつの場合は2,000円の登録免許税がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益に対して課される所得税、住民税、復興特別所得税という3種類の税金の総称です。
印紙税や登録免許税は不動産売却の際に納税するのに対し、譲渡所得税は売却した翌年の確定申告をおこなったあとに納税します。
譲渡所得税は所有年数によって税率が異なるなど、計算方法が少し複雑です。

不動産売却でかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

印紙税や登録免許税は税額がシンプルですが、譲渡所得税はいくつかの計算が必要になります。
譲渡所得税は、給与所得なととは別で計算される分離課税方式です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法をご説明します。

計算方法1：譲渡所得を算出する

譲渡所得税を算出するためには、はじめに譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得とは不動産売却によって得た利益のことで、以下の式により計算できます。
譲渡所得＝不動産売却の金額－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用のことです。
具体的には、不動産の購入代金や仲介手数料、リフォーム費用などが取得時にかかった費用として認められます。
建物は年数が経つにつれて価値が減少するため、その分を減価償却費として差し引いたものが取得費となります。
譲渡費用とは、不動産売却のためにかかった費用のことです。
仲介手数料や測量費、印紙税などが譲渡所得として認められます。
不動産の売却金額からこれらの費用を差し引いたものが、譲渡所得です。

計算方法2：譲渡所得に税率をかける

譲渡所得に既定の税率をかけて譲渡所得税を算出します。
ただし、譲渡所得の税率は一律ではありません。
売却までの所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、長く所有していたほうが税金が安くなる仕組みです。

• 長期譲渡所得の税率：20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）
• 短期譲渡所得の税率：39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）

所有期間は、不動産売却をした年の1月1日時点で計算される点に注意が必要です。
たとえば、2020年10月1日に購入した不動産を、2025年12月1日に売却したとします。
売却した時点での所有期間は5年を超えていますが、売却した年の1月1日時点での所有期間は5年以下となるため、短期譲渡所得とみなされます。
このケースの場合、2026年1月1日以降に売却すれば、長期譲渡所得となって税金が安くなるでしょう。

不動産売却で利用できる税金の控除や特例

不動産売却でかかる印紙税や登録免許税は節税が難しいでしょう。
しかし、税金のなかでも譲渡所得税はいくつかの控除や特例があるため、利用できれば大きな節税効果が期待できます。
ここでは、不動産売却で利用できる控除や特例について解説します。

自宅の売却で使える特別控除

自宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除できる制度が使える可能性があり、一般的には「3,000万円特別控除」などと呼ばれています。
自分がその家に住まなくなってからおよそ3年以内に売却することや、前年または前々年に同じ特例を受けていないことなどが条件です。
買主が配偶者や親戚などの特別な関係であっても適用できません。
そのほかにも要件はありますが、自宅の売却であれば利用しやすく、節税効果の高い控除です。
まずはこの3,000万円特別控除が利用できないか確認してみましょう。

所有期間10年を超える自宅を売却したときに使える特例

10年を超えて所有していた自宅を売却した場合は、さらに所得税と住民税における軽減税率の特例が受けられる可能性があります。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：税率14.21%（所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：税率20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

この軽減税率は3,000万円特別控除とも併用できるのが特徴です。

相続した空き家の売却で使える特別控除

自分が住んでいなかった家でも、相続した空き家を売却したときに使える特別控除もあります。
親などの被相続人が住んでいた家を売却し、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。
ただし、この特別控除には、相続後およそ3年以内に売却することのほかに、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、一戸建てであることなどの要件があります。
利用できれば節税効果の高い控除のため、相続した空き家をお持ちの方は確認してみましょう。

まとめ

不動産売却でかかる税金の種類や計算方法、利用できる控除について解説しました。
不動産売却では複数の税金がかかりますが、利益が出なければ譲渡所得税は課されず、控除を利用するなどすれば節税することも可能です。
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