この記事のハイライト●売却のタイミングは、マンションの築年数や路線価などから総合的に判断する●売却に向けて市場価格の調査や管理会社への連絡、必要書類の手配などを進める●投資用マンションの売却が得意な不動産会社の意見を参考にすると安心

所有している投資用マンションの売却をお考えの方はいませんか？
「損失を出さないためにはいつ売却すべきか」とお悩みの方も多いかもしれません。
投資用マンションの売却は、しっかりとした準備と適切なタイミングの見極めが大切です。
そこで今回は、売却するタイミングを見極めるための要素や、売却までにしておくべき準備、そして売却の際の注意点について解説します。
宜野湾市、中城村、北中城村でいつ投資用マンションを売却しようかとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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目次

• 1. 投資用マンションはいつ売却すべき？適切なタイミングについて解説
• 2. 投資用マンションを売却するタイミングで準備すべきこととは
• 3. 投資用マンションを売却するタイミングで覚えておきたい注意点とは
• 4. まとめ

投資用マンションはいつ売却すべき？適切なタイミングについて解説

利回りが良い投資用マンションであっても、売却時に損失を出してしまっては投資が成功したとはいえません。
投資用マンションを売却する場合、適切なタイミングがいつなのかを慎重に見極める必要があります。
それでは、いつ投資用マンションを売却すれば損失を出さずにすむのでしょうか。
ここでは、投資用マンションの売却に適したタイミングがいつなのかについて解説します。

投資用マンション売却のタイミング1：マンションの大規模修繕がおこなわれる前

多くのマンションの所有者は、大規模修繕をおこなうための費用として月々の「修繕積立金」を管理組合に支払っています。
大規模修繕がおこなわれる時期は築10年～20年が経過した頃が一般的ですが、修繕積立金は築10年もしくは15年頃に値上がりするケースが多いです。
また、大規模修繕の際に積立修繕金だけでは費用が不足した場合、追加で一時徴収金を求められるケースもあります。
近年は工事費用の相場が上昇傾向にあるため、所有者側の費用負担が大きくなっているといえるでしょう。
さらに、これらの費用面の理由から、大規模修繕の実施に所有者の一部が合意しない場合もあります。
大規模修繕がおこなわれなければ、マンションの資産価値の下落はさけられません。
投資用マンションの売却を考えているのであれば、修繕積立金の値上がりや一時徴収金を請求される「大規模修繕の前」が1つのタイミングの目安となります。

投資用マンション売却のタイミング2：路線価が上がっているとき

路線価とは、「相続税評価額」の通称であり、土地を評価する指標の1つです。
路線価は国税庁が定めた公的な価格であり、不動産の相場を知るうえでの重要な基準とされています。
そのため、路線価が上昇している時期は投資用マンションが高く売却できやすいタイミングだといえるでしょう。
なお、路線価の8割程度にあたる価格がおよその公示価格とされているため、「路線価÷0.8」の計算式で路線価から公示価格を算出することができます。
各地の路線価は、国税庁のホームページからいつでも簡単に確認可能です。

投資用マンション売却のタイミング3：入居者がいるとき

投資用マンションに入居者がいても、「オーナーチェンジ物件」として売却できます。
入居者はそのままで、賃貸借契約を新たな所有者に引き継ぐ方法です。
オーナーチェンジ物件では買主が入居者を探す必要がなく、すぐに家賃収入を得られるため、収益物件を探している方からの高い需要があります。
そのため、投資用のマンションであれば、入居者がいるほうが売却が決まりやすいといえるでしょう。
ただし、「居住用マンションとしては売却できない」「内覧ができない」といった制約があるため、売却価格が相場よりも少し下がる傾向にあります。
そのことを踏まえると、売却するマンションの家賃が類似物件の家賃相場よりも高いタイミングでの売却がおすすめです。
利回りの良さがアピールできれば、相場に近い価格で早期売却できる可能性が高くなります。

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投資用マンションを売却するタイミングで準備すべきこととは

投資用マンションを納得のいくかたちで売却するには、入念な準備が必要です。
いつ頃までに売却したいのかを明確にし、そこから逆算して準備を進めましょう。
ここでは、投資用マンションを売却するための準備について解説します。

売却の準備1：管理会社への連絡

投資用マンションを売却する旨を、マンションの管理会社へ連絡します。
これまで支払った管理費や修繕積立金の清算を依頼しましょう。
また、マンション組合員の「資格喪失届」の提出が必要です。
連絡はマンションの売却が決まってからでも問題ありませんが、早めに連絡しておくことで書類の準備や提出の手続きがスムーズになります。

売却の準備2：市場価格の調査

投資用マンションを売却する際は、事前に類似物件の市場価格について調べておくと安心です。
価格については、不動産情報サイトでいつでも簡単に調べることができます。
売却する投資用マンションの「エリア」「間取り」「築年数」といった条件で検索をかけ、似かよった物件のおおまかな相場感をつかんでおきましょう。
不動産会社に査定依頼を出す際や、売却価格を決める際の基準になります。

売却の準備3：必要書類の手配

不動産売却の必要書類を手配します。
投資用マンションを売却する際の、主な必要書類は下記のとおりです。

• マンションの管理規約と、維持費などがわかる書類
• 固定資産税納税通知書
• マンションを購入した際の売買契約書
• 登記簿謄本
• 身分証明書や、実印、印鑑証明書

手配に時間がかかるものもあるので、スケジュールには余裕をもって準備を進めましょう。

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投資用マンションを売却するタイミングで覚えておきたい注意点とは

投資用マンションを売却する際には、損失を出さないための注意点をしっかり理解しておきましょう。

売却する際の注意点1：プロの意見を参考にする

投資用マンションの売却を成功させるには、売却のタイミング以外にもおさえておきたいコツやノウハウがたくさんあります。
個人でそのすべてを把握するには限界があるため、売却のプロである不動産会社にご相談ください。
投資用不動産の売却実績が多い不動産会社であれば、市場の動向なども含めた適切なアドバイスができるでしょう。

売却する際の注意点2：居住用物件としての売却も検討する

投資家向けにマンションを売却するのであれば、入居者がいる状態でもオーナーチェンジ物件として売却できます。
ただし、物件の状況によっては入居者がいないほうが高く売れる可能性があるので注意してください。
理由としては、入居者がいる場合は「収益物件」としてしか売却ができないため、収益性の高さを軸に査定がおこなわれるからです。
物件によっては、収益物件より居住用物件として査定したほうが価格が高くなるケースがあります。
空室状態の物件であれば、居住用マンションとしての売却も検討してみましょう。

売却する際の注意点3：ローン残債があると売却できない

投資用マンションを購入する際、ローンを組む方は少なくありません。
ローンに関する注意点としては、ローンを完済してからでなければそのマンションを売却できないことです。
売却する時点でローン残債がある場合は、決済のタイミングで一括返済を求められます。
ローン残債、一括返済手数料、仲介手数料をまとめて支払う必要があるため、計画的に費用の準備を進めてください。

まとめ

投資用マンションを適切なタイミングで売却するには、マンションの築年数や市場の動向、売却時の注意点など、いろいろな要素を総合的に見て判断する必要があります。
また、必要書類の手配や管理会社への連絡など、売却をスムーズに進めるための準備も大切です。
不安な点は投資用マンションの売却が得意な不動産会社に相談しつつ、納得のいく売却を目指しましょう。
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